房产税来得也许比你想象的更早!

 最近各个圈子都很热闹。天价药刚刚停歇下来，假疫苗又忙着登场，公益界、媒体界、学术界的狐狸尾巴接连露了出来。多少人坐卧不安，多少人稍稍喘口气，多少人又暗自偷笑，庆幸祸事降不到自己身上。然而，对于真正的宿命，谁又能真正逃脱？就好像房产税一样。该来的还是要来，挡也挡不住。这并非危言耸听。

在一波波热点来袭之际，近两个月官方对房产税的频繁吹风悄然躲过公众的视线。很多人没有注意到，狼真的快要来了！房地产税法草案最快年内审议

前几天，国家统计局新闻发言人毛盛勇在国新办发布会上说：

中央将进一步加强和完善宏观调控，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障……更好地实现“房子是用来住的而不是用来炒的”的基本定位。

国家行政学院一专家认为，国家统计局发言人以前很少直接提及房产税，这次明确提出加快推进房地产税，是一个不同寻常的信号，说明房产税推出工作已经陆续就位。

房产税的落地可能比我们想象得要更早。

一位不愿透露姓名的财税专家告诉第一财经记者，房地产税立法可能提速，今年10月或者12月，房地产税法草案有可能提交全国人大常委会进行审议。
楼市调控进入攻坚期，包括房地产税立法等房地产长效机制建设有望提速。

细心的人会发现，高层近来对房产税密集吹风。尤其是今年，政府相当低调地干了几件大事。

首先技术上的难题被克服。房产税关系到千家万户，至少要先摸清楚每一户的家底。自2014年公布《不动产登记暂行条例》起，建立统一的不动产登记平台工作已持续了好几年。

今年6月，这项万众瞩目的工作终于走向了结尾，不动产登记正式实现全国联网，各部门可信息共享。这意味着每个人家里有多少套房，多少用于自住，多少用于投资再不是秘密。国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计等部门，想要查询开个电脑就行了，开征房地产税在技术上再没有问题。

其次立法有了重大突破。从2013年底提出加快房地产税立法开始，立法步骤一直以龟速前进。但今年突然加速，顺利在两会期间进入了立法草案审议阶段。港媒还率先披露了一个“吹风版”《房产税细则》，相关细则有板有眼。

此外还有一个细节，近日国务院发布了一份大督查的文件，将“房产交易登记”纳入在内。范围涵盖31个省市区。如此大规模地摸底，正是在推动房地产税上路的必要前奏。

今年高层越来越频繁的动作，都在预示着房产税离我们越来越近。

以前雷声大雨点小，现在是山雨欲来风满楼。

别以为房产税离你还很远？其实，每当中国要出台一个大政策时，它都不是一声不吭地从石头里蹦出来的，而是给足了坊间缓和的空间。

我们梳理了2010年以来官方关于房产税的表态。看似新瓶装旧酒，实则字里行间中都有层层递进的意思。今年谈一下，明年提一下，后年再弄一个试点探探风向，一来二去，大家早已做好了心理准备。

回想起2010~2012年的时候，当时房产税的讨论也挺激烈，只是重庆、上海试点碍于条件限制一直没有扩大。总结一句话就是：“由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未最终确定。”

到了今天，这个风又开始吹得很猛了。

地方财政已经火烧眉毛了！

截至今年5月，全国地方政府债务余额达166272亿元，接近17万亿元！这还只是显性债务，更加天量的隐性债务还不得而知呢。

全国人大财经委副主任委员贺铿就透露过一个耸人听闻的数据：“中国的地方债大概是40万亿，但地方政府就没有一个想还债的，甚至许多地方连息都还不起。”

要知道，2017年全年全国一般公共预算收入也才17万亿元，债务那么高，收入扩张能力又跟不上，地方财政的压力可想而知。除了地方政府没钱之外，国家也需要利用房地产税，顺带遏制住房价疯涨的势头。

这几年，各类调控政策满天飞，房价还是蹭蹭往上冲。坊间普遍期待，房产税能成为当头一棒。

今年4月，港媒披露了《房产税细则》吹风版，真的是让炒房客胆战心惊：

一、人均免税面积根据各地实际情况有所不同，大概为30~60平米；

二、采取分段累进税率，年税率分别为0.8%、3%、5%、10%、20%。面积越大、套数越多，税率就越高。

相比起重庆0.5%~1.2%、上海0.4%~0.6%的隔靴搔痒式征税，这个游戏规则对于炒房天团来说简直是一万点暴击。

举例来说，如果一个家庭在北京有两套房子，第二套用于投机，价值500万，由于免税面积已经用光，即便按最低0.8%的税率，每年也要纳税4万！

这种惩罚性的累进税率，使得房主的持有成本大幅提高，空置的房产就变成了一个累赘。房主只得抛售，房价跟着下跌。

当然，官方的用意是稳住房价，既要“遏制”房价疯狂上涨，也绝不能让房价跌狠了。否则房地产市场一垮，风险就会传染至整个金融系统，导致全民信心崩盘，这种后果谁也承担不起。

因此，可能最后房产税落地的时候，并不会采取过高的税率。

只是这吹风啊，就一定要吹狠些，大家才有最坏的心理打算。最后板子打轻了，政策推动起来才容易多了。

十五年前，十六届三中全会说 “条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，当时的人们心不在焉，总觉得路远迢迢，还有十万八千里路呢。

十五年后的今天，我们已经很难继续装睡了。

房产税的官方立法为什么还没有具体时间？

中国经济已经十分依赖房地产，房地产税牵一发而动全身，因此要打破现状制定出一个多赢的房产税法难上加难。简单来说，就有这么几个问题：
法理依据上的争议。

一方面，随着时间的推移，土地价值在升值，而房屋在贬值，税基难以统一；

另一方面，土地属于国有，而房屋属于私有，一个统一的税如何对两个不同的纳税主体征收，也是一个重大的挑战。

重复征税疑虑还待解决。

目前试行的房地产征税办法主要对开发商征税，在开发商拿地的过程中，还有以租金形式存在的“土地出让金”。其中，土地增值税和土地出让金已经通过定价等方式转嫁到购房者身上。特别是土地出让金，是一次性缴纳租用土地期间的所有金额（也就是70年）。就有人认为，虽然土地出让金是出租费而不是税，但它已是变相的房产税了。

房地产评估值和联网系统一团浆糊，有许多漏洞。

政府对房屋的估值是征税的基础。但目前来看，就算是一线发达城市的政府房屋估值，一般也比真实成交价来得低很多。

回到国内，一线城市都尚且如此，其它城市的房产评估就更不完善了，一些城市甚至只有部分较发达片区登记了房屋估值系统，这加剧了房产税征收的不公平性。

同时，全国联网登记、跨区域协调的税法配套服务没有跟上也是一个难点。

那么，如此，具体该怎么实施？

立了法，恐怕也不会全国一盘棋

肖捷部长在《人民日报》撰文中，一个核心的理念、也是肖捷的文章中对房产税该怎么立法最直接的论述是这样的：

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。

说到立法，其实早在1986年就有征收房地产税的暂行条例，但仅针对公司和个人持有的非营业用的房产，比如写字楼；对个人自主的房子，并没有强制征税。到了2010年，两会上曾力推房地产税2017年立法，但因为现实的阻力，弃了。

不过在税收法定原则下，任何新税种必须先立法后征收。所以可以合理推测，中央想在两年内推出的，是一个大的全国性法律框架，这也迎合了肖捷文中的三个原则。

在2月26日发布的大消息中（修宪草案），就有一条修改意见提出——赋予设区的市立法权，我们之前的文章也对它进行了分析——这相当于是增加地方的自主权。

地方将获得更多立法权，这其中就包括税法的确立。各地的房地产情况不尽相同，让地方根据自己的实际情况来决定方案，增加各地的自主性。

简单地说就是，中央立法，地方各自推行，具体时间表，自己看着办。

房产税不太可能在全国范围内统一标准、同一时间推行。

目前三四线城市仍在紧锣密鼓地去库存，这个时候出台房产税的可能微乎其微；还有一些强二线城市，为争夺人才可能推迟施行房地产税，比如武汉、郑州。

还有一个现实原因此前许多学者没有考虑到，在中国现有税制和土地制度下，房产税征收的金额十分有限。就有经济学家为此算了一笔账：

据财政部发布的《2017年财政收支情况》，土地和房地产相关税收中，契税4910亿元、土地增值税4911亿元、房产税2604亿元、城镇土地使用税2360亿元...而目前城镇及城市住宅市值约150-180万亿元，假定其阿红月15%需要缴纳物业持有税，税率为0.7%，则理论上初始税收额约为1600-2000亿元之间。

而肖捷的文中又说，将“适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度”，也就是说，开发商转嫁给购房者的税务将减少，取而代之的是如同消费税一样明确向购房者征收的房产税。

土地增值税有4911亿元，而房产税初估只有它的一半不到，如果削减这部分税务，此消彼长，房产税的征收还真不一定能为各地土地财政带来多大收益。
因此，房产税更可能率先在房地产市场已经发展得较为成熟、房价见顶的一、二线城市开征，待制度更加完善后，再根据各地方的情况，逐渐转向弱二线，最后才会落实到三、四线城市。其实对于政府收入依赖房地产我们也不必太过紧张。房产税对国外政府而言都是重要税收来源。

美国州一级地方政府，如加州，房产税就占地方政府总收入的12%左右，纽约州房地产税则占16%左右，考虑到地方政府还有经营性等收入，房产税收入在税收总收入中的比重更高，能达到30%以上。日本的房产税作为地方税种，大约占地方税收的40%，是地方政府重要财政收入来源。

不过房产税真的来了，就能给买房刚需的你一套负担得起的房吗？

不见得。

房产税的本质是增加持有成本，但是按国际上的过往经验来看，一套房的房产税率约为3%以下。拿目前上海实行的税率而言，仅为0.4%～0.6%。2016年，美国全国平均缴纳房产税$3,296，平均税率为1.15%。

这个金额，对于买得起几套房的炒房客来说很多吗？房产的增值或许就能覆盖掉这一部分的损失。真正能抑制房价的办法有很多，其中之一是如日本政府做的那样，在转让的环节施以重税。

从目前的情况来看，为了最大化地发挥积极效应避免市场恐慌和不必要的利益受损，需要在决策阶段就充分考虑到各方意见和利益，因此更多的公共讨论也就成为了必须。

但是有些困难也是实打实的，政府究竟会怎么解决？房地产税立法会不会因此再次推迟？

不过不论税制如何改，土地还是政府的。