找魂，找寻眉山楼市的春天！（本网主题策划）

眉山安家网 阳春三月，万物舒展。城市发展在迈步，楼市恢复在提速。放眼全国，2月大部分城市商品房成交都大势看涨，带看热况与日持久。正如成都这样的头部城市，光2月份就成交3万余套房源，尤其是二手房，销量逾1.9万套。当然川内还有绵阳、德阳、泸州等城市成交数据也纷纷“开飙”。种种迹象来看，房地产市场形势正一片大好，楼市回暖也切身感受得到。

视线再回到眉山来，主城东坡区的新房成交仅800套的平淡似乎并未为楼市添上春天的颜色，反倒是二手房在销售端冲锋向前，此前在市场上受2022年疫情影响的购房者，在二手房市场找到了刚性需求释放与低价现房的双向满足，使其快速成交，也截胡了一部分新房市场的客户。

难道新房市场就真的“焉气了吗？”其实从各大售楼部的现场来看，人气足，气氛浓，带客多，大部分楼盘依然延续着促销优惠与低首付，可谓亲民加走心，楼市升温现象很明显，或许是最终落到成交上还是有所保守。

势头大好，数据略显低沉，对于接下来的走向，业界并未形成共识，从而分裂出了两种截然不同的观点。有人坚持大幅回暖，眉山楼市将呈现由回暖到大热的趋势；也有人坚持购房者依然理性观望，眉山楼市将以平稳缓慢的步伐维持常态，不会出现强力反弹的井喷期。

接下来，我们就来谈谈这两个分歧很大的观点，你又赞同哪一种呢？眉山楼市的春天又该如何追寻呢？笔者将一一列举出这些观点的主要依据，看看能否从中寻到一些答案。

观点一：楼市高度回暖趋热

主要依据：高层定调与政策宽松及市场信心修复

2023年重提房地产行业为国民经济支柱行业，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善性住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升、平稳健康发展，同时也将“保交楼、保民生、保稳定”提上了新高度。在2023年政府工作报告中也明确提到：加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。政策上，比如年初的首套房动态利率调整，以及房企融资三支箭作用逐渐加大。

而眉山本土也出台了房产新10条政策，包括鼓励市外团购买房优惠、非住宅（商业、车位等）补贴、鼓励房企市外营销，支持房企开发贷与个人房贷等。虽然没了住宅购房补贴，但对房企与购房者的支持力度仍非常大，指向也很明显，带动大量外地购房者来眉安居置业，并在保交楼上给予强力的保障。

在市场修复信心上，自疫情放开后，经济开始逐渐复苏，楼市的活跃度明显上升，线上线下楼盘访问量增多，在眉山一些热门楼盘的营销中心，每天都保持着可观的带客看房流量，各楼盘也频频拿出了低总价、买房送大礼的诚意。因此从以上来看，今年楼市回暖是大趋势，或将呈现前低后高的整体走势。

观点二：楼市持久平淡走稳

主要依据：市场住宅存量饱和、购买力与买房意愿保守、政策效力难以预测

国家统计局数据最新数据表明，中国家庭户人均居住面积达41.76㎡，每户居住面积达到111.18㎡，城市家庭人均居住面积也达到了36.52㎡，已超过发达国家的平均水平。也就是说国内的房子已经过剩了，没有城市化大规模开发的需求做支撑了。说回眉山，已有近两年没有新开发项目了，目前市场上的房源几乎都是存量房源，据了解，眉山主城（东坡区）当前市场存量在4万余套，按照每年1.5万套的去化量，仍需要2年以上的销售周期。从土地市场端也能发现，眉山城区城市住宅用地供应正在逐年减少，且土拍多为平台公司兜底，民营房企举债拿地，大力扩张的时代已一去不返，转而慎之又慎，正向长效化、精细化运作发展模式转型。这样一来新盘入市的量将减少，销售将在产品品质上决胜负。

当前居民消费能力与意愿仍然显得羸弱，目前虽然经济有所修复，但上班族群的收入普遍在下降，把钱攥得更紧，努力克制消费，信贷环境虽然宽松，但贷款还是未迈开步子，相反选择的是防御性存钱，有数据表明今年1月份居民超额储蓄6.2万亿，破了纪录。另外提前还贷潮也愈演愈烈，说到底购房者不愿未来几十年都捆绑在月供压力上。当前的主观购房意愿，其实并未如想象的那般强烈，眉山各售楼处到访与看房人数激增，但真正落点在成交量上大打了折扣，踟蹰不前的理由无非就是对预期的不确定性和低价二手房的吸引，还有就是租购并举的深入会影响新房销售。

近来，上到高层下到地方，出台的一揽子政策确实利好楼市发展，除个别政策掀起了一些波澜外，大部分政策效力都没有及时显现。关键在于购房者对于不同强度的政策，作出的反应也大不相同，政策与市场在博弈，政策能否刺激住房消费，需要一个适应的过渡期，这样一来，难以预测的政策效力使得购房者在短期与中长期间徘徊，观望情绪始终存在。

房屋过剩市场存量饱和，居民收入下降主观买房意愿薄弱，政策的作用未知性，造成了住房需求的萎缩，这也决定了如今的眉山楼市不再像前几年那样，强势反弹，进入高速增长快车道，只有维持当前整体水平，持续走稳。另外从近一年来眉山主城（东坡区）新房销量除了购房补贴引来了（去年6-9月）爆发外，其余月份大体都维持在千套左右的成交，走势趋于平稳。

目前所谓的楼市回暖呈现的是点状分布，并不是全局性的。至于这样的回暖，是否会持续放大，还需要很长一段时间来观察。其实无论是信心回暖还是数据平淡，对眉山楼市而言，不过是回归平稳前的规律性的波动而已。因为楼市的发展方向早已从高负债、高杠杆、高周转变为稳地价、稳房价、稳预期及防风险、保民生等方面，所以一定是有序的、稳定的。 

以上两种观点上的分裂，也会造成行为上的南辕北辙，一部分人赶在房价上涨与众多利好前看房买房；一部分人趁着回暖，选择低价抛售止损；还有一部分人在排队提前还款。这样的现象，让眉山楼市暂且处于一种拉锯状态，在这种市场环境下，又该如何找寻楼市的春天呢？

需要明白的是，无论于房企还是于购房者都需寻到一个更加明确的切入点。

房企需要挖掘更精准的客源，精研产品力，现在的刚需可以理解为“改善型”刚性需求的客户，这部分群体对社区与住宅的追求同样看重品质，刚需房源在保障居住属性的同时，也要强调功能的舒适性，以及对小区宜居环境的打造，更重要一点便是质量上的保障！改善客户群体基数相对较少，购买力很足，对产品有更高的追求，大平层、空中花园、叠拼、洋房，这些高改型房源才能满足其个性化需求，房企在产品上需要下更多功夫，才能打动客户。

购房者需要根据自身需求及存款条件选择置业目标类型，比如预算60多万的三房，临学校、邻公园，在城北、岷东、东坡岛都可圈定目标。在区域板块选择上，一般而言地段、配套、规划、品牌、户型都作为优选考虑的要素，选择抗风险强、口碑好、热度高的楼盘便能很好地避坑绕雷。

三月春意渐浓，想要置业的朋友笔者可推荐一些品质楼盘供大家选择，刚需热门新房推荐：璟瑞府、水天花月兰亭旭、领地江月兰台、玫瑰佳恒一品、万为江南里、万景进园汇、阳光上和赋、阳光云溪上、万科眉州文化村、江天樾；改善热门新房推荐：领地樾园、万景玺悦、兰溪江山美邸、中欧云墅、鹭湖溪山院、华宇锦绣府、鑫龙湾、通威城市森林花园、玫瑰南湖湾、万景峰汇。这些楼盘也是市场上人气较高的楼盘，对周边资源和人口虹吸力相对较强。

房企和购房者不仅需要博弈，也需要保持一种良性的共识，供需关系上增强能动性才能让楼市走得更加长远，更加健康。如此，方能看到眉山楼市的春天！