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眉山土地二级市场改变使用条件征收出让价标准出台

2019-09-10 作者:广告 来源:眉山市自然资源局 评论
[摘要]:为进一步规范土地二级市场出让行为,提高存量土地资源配置效率,有效解决历史遗留问题,激发市场活力,维护土地使用权人利益,防止国有土地资产流失。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规

为进一步规范土地二级市场出让行为,提高存量土地资源配置效率,有效解决历史遗留问题,激发市场活力,维护土地使用权人利益,防止国有土地资产流失。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发〔2008〕3号)、《四川省人民政府贯彻落实〈国务院关于深化改革严格土地管理的决定〉的实施意见》(川府发〔2005〕15号)、《四川省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定的通知》(川府发〔2014〕58号)、《四川省国土资源厅关于贯彻落实省政府<促进经济稳定增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施>的实施意见》(川国土资发〔2016〕66号)、国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)等相关法律法规和文件精神,结合我市实际,特制定《眉山市城市主城区土地二级市场改变土地使用条件征收出让价款的标准》。

一、划拨土地办理出让手续

(一)划拨土地不改变用途和使用条件。

1.住宅用地。政府征收的土地出让价款为申请办理出让时该土地所在区域基准地价的20%。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=土地使用权面积×申请办理出让时的基准地价×20%。

2.其他用途用地。政府征收的土地出让价款为市场评估价的20%。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=土地使用权面积×申请办理出让时的市场评估单价×20%

3.居民安置房用地。采用国有划拨方式供地,政府统建或安置居民自建的安置房和安置门市用地,政府征收的土地出让价款按照批准安置时基准地价的20%计算。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=土地使用权面积×批准安置时的基准地价×20%。

4. 2003年5月20日前从各开发区取得的划拨用地。按照市委办公室、市政府办公室《关于眉山市中心城区清理整顿土地市场秩序若干问题的处理意见》(眉委办发〔2003〕13号)办理,即取得的土地使用权价格达到当时基准地价水平的,土地使用权类型规范界定为“出让”;未达到当时基准地价水平的,政府征收的土地出让价款为当时基准地价与取得土地使用权单价差额部分的40%。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=土地使用权面积×(当时的基准地价-取得土地使用权时的土地单价)×40%。

(二)划拨土地改变土地用途和土地使用条件。

划拨土地经批准改变土地用途和土地使用条件的,政府征收的土地出让价款按市场评估价的差额全额征收。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=批准改变时新用途和土地使用条件下出让土地使用权市场评估价-批准改变时原用途和土地使用条件下划拨土地使用权市场评估价。

二、出让土地改变用途、提高容积率和使用年限续期

(一)出让土地改变用途。

1、出让经营性用地经批准改变土地用途。政府征收的土地出让价款按市场评估价的差额全额征收。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=批准改变时的新用途土地使用权市场评估价-批准改变时的原用途剩余年期土地使用权市场评估价。

2、出让工业用地改变土地用途。在符合城乡规划的前提下,土地出让合同未明确必须收回的,经有批准权限的县级以上人民政府批准,企业可以将合法取得国有建设用地使用权的工业用地用于转产发展第三产业(商品住宅开发除外),并按市场评估价补缴土地出让价款。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=批准改变时的新用途土地使用权市场评估价-批准改变时的原用途剩余年期土地使用权市场评估价。

(二)出让土地提高容积率。

出让土地经批准提高土地容积率的,政府应征收的土地出让价款按以下方式征收。

1.以前未经招拍挂取得,非土地使用权人原因尚未开发建设的土地。取得土地中已经明确容积率指标的,以合同约定的容积率指标为基数;未明确容积率指标的,其容积率基数为1.8。

2.未经招拍挂取得,已经开发建设的土地。取得土地已经明确约定容积率指标的,以合同约定的容积率指标为基数;未明确容积率指标的,以依法批准的实际建筑面积计算现状容积率为基数。

3.在容积率基数基础上提高容积率的经营性项目用地。必须按照批准时的土地市场楼面地价补缴容积率提高部分的土地出让价款。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=增加的建筑面积×楼面地价

增加的建筑面积=土地面积×(新批准容积率-原容积率基数)

楼面地价=新批准时的土地市场评估价÷土地面积÷新批准容积率

4.工业用地在符合规划,不改变用途的前提下提高容积率的,不增收土地出让价款。

(三)出让土地使用年限续期。

土地使用年限从土地交付之日起计算,建设工期应当计入已使用的土地年限。未开发建设的出让土地,经自然资源管理部门核实为非土地使用权人原因造成土地闲置且无其他违法情形,土地使用权人实际使用时间不足土地用途法定最高使用年限的,可以在取得预售资格以前申请将土地年限续期至土地用途法定最高年限;已开发建设的出让土地,经市政府批准同意其拆除重建,土地使用权人可以申请将土地年限续期至土地用途法定最高年限。

对申请续期的,除因社会公共利益需要收回的土地外,政府应按土地用途法定最高年限批准并征收土地出让价款。政府征收的土地出让价款为增加土地使用年限的市场评估价。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=批准续期时土地用途法定最高年限市场评估价-批准续期时土地用途剩余年期市场评估价。

三、实际用地面积大于登记面积的项目用地

因以前采用皮尺测量、手工制图,现采用全站仪测量、电子制图等因素,导致实际用地面积大于登记面积的,在项目用地四至界线与批准时的四至界线一致且土地权属来源合法、无争议的情况下,由市自然资源主管部门核实后按取得土地时市场评估价征收增加土地面积的土地出让价款。具体公式为:

政府征收的土地出让价款=增加的土地面积×取得土地时土地市场评估单价。

征收土地出让价款法律、法规、政策有其他规定的从其规定。

本标准所称眉山城市主城区是指东坡区行政管理范围的眉山城市规划区。本标准自发布之日起施行,过去与本标准不一致的,以此标准为准。本标准由眉山市自然资源局负责解释。

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