发改委支持优质房企融资 维持资金链活下去是主调

日前，国家发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》(简称“《通知》”)，旨在提高直接融资比重，优化债券融资服务，增强企业债券服务实体经济能力。

事实上，对于自2016年年末政府提出经济降杠杆方针以来，一直处于长期融资渠道收紧的房企来说，无疑带来一丝回暖信号，但同时，无论从优质房地产房企参考标准的设定，还是从所募集资金的用途支持领域来看，并不意味着房地产宏观调控根本面的变化，房企维持资金链“活下去”仍是行业主旋律。

此轮直接融资指定对象和方向

《通知》提到，国家国家发改委将支持信用优良、经营稳健、对产业结构转型升级或区域经济发展具有引领作用的优质企业发行企业债券；符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式；优质企业债券实行“即报即审”，安排专人对接、专项审核。在参考标准中对于房地产企业的要求为，资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，不超过所在行业资产负债率重点监管线；未明确重点监管线的，原则上资产负债率不得超过85%。

与此同时，《通知》明确要求，优质企业的生产经营必须“符合国家产业政策和宏观调控政策”。此举具体落实到优质房地产企业的融资支持方向，即目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。所募集资金必须依法合规专项专用。

房企发债成本达2015年来最高值

由易居企业集团·克而瑞研究中心提供的数据显示，2018年11月房地产企业发债总量546.5亿元，环比上月上升99.0%，结束了连续6个月下降的趋势。主要是本月境外债发行量较大，达285.1亿元，环比大幅增长419.3%，占比达到了52.2%。一方面，目前房企境内融资受限较多；另一方面，2015年房企迎来发债高潮，负债总量逐年大幅攀升，到现在房企逐步面临偿债高峰期。此外，本月有多个房企大额度的债券获批，如保利发展在11月27日获批发行100亿元中票等，《通知》的发布，有望在2019年加速促成此类优质房企和金融机构的合作。

值得注意的是，2018年1-11月房企平均融资成本6.32%，11月房企发债融资成本为8.54%，达到2015年以来的单月最高水平。在融资收紧的情况下，房企融资成本丌断增加，特别是境外债融资，本月房企平均境外债融资成本11.47%，较前10月境外发债成本6.45%增长5.02个百分点。

11月部分房企和金融机构合作情况

2019年房企融资难问题依然严峻

尽管央行年内已连续四次降准，但由于“资管新规”的执行力度并未放松，因此 2019年房地产市场融资难的问题依然严峻。近期，市场上有两极分化的趋势，信用良好的大型房企的融资压力正在逐渐缓解，而杠杆率较高以及规模较小的房企，他们往往需要通过更高成本的融资以完成资金周转，仍然面对资金紧张的困境。

专家观点

优质房企携手造福民生项目融资

第一太平戴维斯中国市场研究部高级董事 简可

发改委最新的通知中强调了政策扶持对象为优质企业，并对这个概念从业绩表现及评级规模等方面做了明确的规定。此次政策的出台无疑将在一定程度上缓解大型开发商的融资问题，然而对小型开发商并无直接利好。因此可以预见行业内强者更强的局面将在2019年进一步凸显。

我们预计政府在短时间内不会对房地产行业放松监管，会继续限制房地产开发商加高杠杆开发的行为，但是此次的政策却会助力于城市的旧城改造、廉租房以及长租公寓等造福民生的项目融资。

房地产投资仍在扶植“负面清单”中

戴德梁行中国区金融服务与顾问部主管 张晟

我们注意到，尽管《通知》将资产总额大于1500亿元，营业收入大于300亿元，原则上资产负债率不超过85%，且主体信用等级达到AAA的房地产企业列入“优质企业”名单，但也同时将房地产投资列入债券募集资金禁止投资领域的“负面清单”中。由此可见，政策对于房地产行业仍持审慎态度。

在监管层对于房地产行业仍持谨慎态度的情况下，金融机构对房地产融资的保守态度不太可能松动。由于金融机构的风控焦点集中在主体信用以及抵押资产质量方面，因此我们预计2019年房地产融资资源将向强主体企业以及强资产项目进一步集中。